為提升宜良縣東城新區片區基礎設施配套，改善片區居民居住條件，釋放片區土地價(jià)值，在宜良縣委縣政府的安排部署下，昆明發(fā)展投資集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“昆發(fā)展”）在宜良縣東城新區土橋社區居民委員會(huì )片區投資建設宜良縣全域城鎮化項目（一期）暨土橋村城市棚戶(hù)區改造項目（以下稱(chēng)“土橋棚戶(hù)區項目”）。土橋棚戶(hù)區項目作為市級全域城鎮化試點(diǎn)項目，已納入昆明市2013-2017年城市棚戶(hù)區統貸建設項目（二期）。

一、項目概況

項目名稱(chēng)：宜良縣全域城鎮化（一期）暨土橋村城市棚戶(hù)區改造項目

項目性質(zhì)：城市棚戶(hù)區改造

改造區域：宜良縣土橋村區域內的城市棚戶(hù)區

項目四至界線(xiàn)：安置房建設用地位于宜良東城新區土橋社區居委會(huì )，四至范圍東至經(jīng)三路，南至匡山東路，西至經(jīng)二北路，北至青遠街。

項目承辦單位：昆明發(fā)展投資集團有限公司

（一）項目現狀。土橋棚戶(hù)區改造范圍位于宜良匡遠街道辦事處土橋居民委員會(huì )，改造范圍東至宜良東城新區經(jīng)五路、南至緯一路、西至東環(huán)路北段及起春路、北至六十鋪河西段及進(jìn)霆家園南側。規劃區域面積約2,459畝，棚戶(hù)區占地面積396.49畝，拆遷戶(hù)數1,811戶(hù)，拆遷面積 228,523.1平方米（包括國有土地上的自有產(chǎn)權住宅拆遷293戶(hù)、拆遷面積28000平方米；集體土地上的自有產(chǎn)權住宅拆遷1,518戶(hù)、拆遷面積200,523.10平方米）。

土橋棚戶(hù)區項目改造范圍位于宜良縣規劃的東城新區范圍，改造范圍內涉及宜良縣土橋社區5個(gè)居民小組10個(gè)村莊，村莊零散分布于東城新區，影響了東城新區的土地供應出讓及開(kāi)發(fā)建設。同時(shí)，改造范圍內現狀房屋陳舊，房屋結構為磚混結構、土木結構，抗震能力較弱；房屋間距較窄，道路狹窄，無(wú)消防相關(guān)設施及通道，治安及消防安全隱患大，生活配套設施不完善，居民居住條件較差。

（二）異地安置計劃。土橋棚戶(hù)區項目安置方式采取異地安置，安置房建設用地位于宜良東城新區土橋居委會(huì )，四至范圍：東至經(jīng)三路，南至匡山東路，西至經(jīng)二北路，北至青遠街。

二、項目建設內容

按照已通過(guò)規委會(huì )的設計方案,項目擬建設住宅樓38棟共計2180套，其中18層小高層5棟，11層小高層33棟。配套商業(yè)11棟，配建幼兒園1所，立體停車(chē)庫1棟。具體規劃指標為：安置地塊總用地面積285.79畝，凈用地面積246.09畝，容積率為1.6，建筑密度19.92%，綠地率36.57%。總建筑面積332764.94平方米，地上建筑面積為304597.29平方米，其中住宅面積253837.18平方米，商業(yè)及其他配套公建建筑面積24177.2平方米，立體停車(chē)庫22428.15平方米，幼兒園4154.76平方米。地下建筑面積28167.65平方米，其中地下車(chē)庫建筑面積22623.53平方米，半地下非機動(dòng)車(chē)庫建筑面積4903.92平方米。

土橋棚戶(hù)區項目安置房總戶(hù)數為2180戶(hù)，其中A戶(hù)型60平方米132戶(hù)；B戶(hù)型80平方米288戶(hù);C戶(hù)型100平方米396戶(hù);D戶(hù)型120平方米880戶(hù);E戶(hù)型140平方米484戶(hù)。共有機動(dòng)車(chē)停車(chē)位2417個(gè)，滿(mǎn)足地面建筑面積0.8個(gè)／100平方米；非機動(dòng)車(chē)停車(chē)位3046個(gè)，滿(mǎn)足地面建筑面積1個(gè)／100平方米。

三、項目資金情況

土橋棚戶(hù)區項目估算投資約150,500萬(wàn)元，其中棚戶(hù)區安置房建設投資約123,800萬(wàn)元，拆遷及土地整理約2.66億元。

項目的資金來(lái)源于自有資金與銀行貸款，爭取中央補助資金和省級補助資金。

1.目前已通過(guò)國開(kāi)行總行貸款審批，獲得12.67億元貸款額度，其中軟貸款1.41億元，期限9年，中長(cháng)期貸款11.26億元，期限25年。

2.已獲批第一批專(zhuān)項建設基金（國開(kāi)基金）22,000萬(wàn)元。

3.已獲得中央、省市各類(lèi)保障性安居工程專(zhuān)項資金6630.6143萬(wàn)元。

四、項目建設周期

土橋棚戶(hù)區項目安置房工程2016年3月8日開(kāi)工，2018年6月8日竣工驗收并完成竣工驗收備案。

五、拆遷及安置情況

（一）拆遷情況

根據縣政府安排，土橋棚戶(hù)區項目拆遷工作于2019年6月15日結束，土橋棚戶(hù)區項目涉及1811戶(hù)（可研報告計劃數），實(shí)際應簽房屋拆遷補償協(xié)議1443戶(hù)（另有368戶(hù)為有戶(hù)無(wú)房戶(hù)，均已簽訂了同意拆遷改造協(xié)議），已簽訂拆遷補償協(xié)議1361戶(hù)，未簽約戶(hù)82戶(hù)；通過(guò)國開(kāi)行審批同意累計發(fā)放拆遷補償款2.245億元。

（二）安置情況

截止2021年10月，土橋棚戶(hù)區項目共完成分房選房2071戶(hù)（套），目前已經(jīng)裝修入住1786套。

六、項目建設的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益

（一）經(jīng)濟效益

本建設項目屬民生工程，項目的經(jīng)濟效益主要體現在帶動(dòng)區域經(jīng)濟發(fā)展、土地增值、人民生活水平提高以及由配套設施齊全帶來(lái)的經(jīng)濟、社會(huì )的發(fā)展。

（1）大幅度改變棚戶(hù)區臟亂差、治安不好的現狀，打造適合人居典范的精品住區，完善東城新區片區基礎設施配套，提升城市功能、城市形象，將帶來(lái)大批相關(guān)的工作崗位，對于維護社會(huì )穩定，促進(jìn)社會(huì )主義和諧社會(huì )的建設具有重大意義。

（2）有效改善了棚戶(hù)區群眾住房條件，緩解了城市內部二元矛盾，提升了城鎮綜合承載能力，促進(jìn)了經(jīng)濟增長(cháng)與社會(huì )和諧。

（3）增加就業(yè)崗位：項目本身建設需要大量的勞動(dòng)力，項目建成后隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，各行各業(yè)及各類(lèi)單位、企業(yè)的進(jìn)入，將提供大量的工作崗位與就業(yè)機會(huì )。

（4）有利于城市經(jīng)濟規模的進(jìn)一步擴大，區域經(jīng)濟結構得到進(jìn)一步優(yōu)化，對區域經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展將起到極大的推動(dòng)作用。

（5）帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)與社會(huì )發(fā)展產(chǎn)生的經(jīng)濟效益：項目的建設對解決就業(yè)及解決下崗再就業(yè)起著(zhù)促進(jìn)作用。項目建設投資大、周期長(cháng)、需大量的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的生產(chǎn)勞動(dòng)力，對當地的建材等相關(guān)行業(yè)具有巨大的帶動(dòng)作用。同時(shí)，項目建成后，被拆遷戶(hù)入住前，需要進(jìn)行裝飾裝修，家具家電及相關(guān)生活用品的購買(mǎi)，帶動(dòng)了居民消費、就業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

（6）加快宜良縣東城新區片區土地整理及開(kāi)發(fā)建設，釋放東城片區土地價(jià)值，有效拉動(dòng)投資、消費需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化建設，發(fā)揮助推經(jīng)濟實(shí)現持續健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應；通過(guò)棚戶(hù)區改造，集約節約了土地，土橋棚戶(hù)區改造范圍內約2100畝土地得到整合和熟化，熟化后的土地可以吸引投資，加快片區的建設速度，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，增加稅收和財政收入。截止2021年11月，土橋棚戶(hù)區改造范圍內實(shí)現土地出讓560畝，土地出讓收入10.36億元。

（7）促進(jìn)了重大項目落地宜良。目前，我縣成功引進(jìn)了華強方特、華僑城大九鄉旅游區、華聯(lián)奧特萊斯、云南中醫大學(xué)康養小鎮等一大批重大項目，形成了“三華入宜良，溫潤又養生”的良好態(tài)勢，“十字街，四方城”的招商引資建設作為華強方特的配套部分，實(shí)現了“游華強方特，住千年古鎮”，使宜良成為旅游目的地。

（8）企業(yè)經(jīng)濟效益顯著(zhù)，土橋棚戶(hù)區項目實(shí)施完成后，按照昆發(fā)展與宜良縣人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議，昆發(fā)展可獲得投融資管理費和建設管理費約4200萬(wàn)元。

（二）社會(huì )效益

（1）有效解決棚戶(hù)區居民住房困難問(wèn)題，通過(guò)棚戶(hù)區改造項目的實(shí)施，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內部二元矛盾，提升了城鎮綜合承載能力，促進(jìn)了經(jīng)濟增長(cháng)與社會(huì )和諧。

（2）棚戶(hù)區改造有利于擴大供給、平抑房?jì)r(jià)城市棚戶(hù)區改造不但有利于改善這部分居民的居住條件、提升生活質(zhì)量，改善輿論壓力；而且有利于集約土地（棚戶(hù)區的容積率都較低，而改造后的樓房容積率提升），盤(pán)活土地資源，增加部分商品房的供給，間接為控房?jì)r(jià)做出貢獻。

（3）創(chuàng )造大量的就業(yè)機會(huì )、提高人民生活水平，土橋棚戶(hù)區項目的建成可以帶動(dòng)周邊經(jīng)濟貿易的發(fā)展，它涉及交通運輸、農業(yè)生產(chǎn)、郵電通訊、配套商業(yè)貿易、飲食服務(wù)、財政金融、文化衛生等行業(yè)。這樣就創(chuàng )造了廣泛的就業(yè)渠道和大量的工作崗位，這對于安置大量農業(yè)剩余勞動(dòng)力，拓寬了一條理想而現實(shí)的就業(yè)、生存和致富之路。一方面，可以提高城鎮人民生活質(zhì)量；另一方面，促進(jìn)云南省經(jīng)濟的增長(cháng)，不斷增加區域人民的經(jīng)濟收入，有利于當地居民增產(chǎn)增收，脫貧致富奔小康，提高當地人民生活水平和質(zhì)量。

（4）項目的建設將帶動(dòng)區域的經(jīng)濟發(fā)展，推進(jìn)平安和諧社區的建設，是擴內需、惠民生、保穩定的重要結合點(diǎn)。

（5）在實(shí)施棚戶(hù)區項目改造的同時(shí)，宜良縣進(jìn)一步完善公共基礎設施建設，及時(shí)對安置房小區周?chē)呐涮自O施進(jìn)行了完善，在小區東、西、南三面共投資人民幣7億余元，分別修建緯一路、經(jīng)二路、經(jīng)三路；投資2900萬(wàn)元，精心打造占地約120畝的“三角梅主題公園”；建蓋衡水中學(xué)，配套了教育資源。為回遷安置的群眾提供了便利的交通、舒心的環(huán)境及優(yōu)質(zhì)的教育資源，進(jìn)一步提升了安置小區的品質(zhì)，成為了宜良縣目前品質(zhì)最高的居民小區。帶動(dòng)整個(gè)東城新區的開(kāi)發(fā)建設，產(chǎn)生良好經(jīng)濟效益，進(jìn)一步彰顯“花鄉水城?宜居宜良”的美好城市形象。

（三）項目投入產(chǎn)出情況

1.項目成本：截止目前為止，政府審計工作還未完成。按照竣工結算審定結果，土橋棚戶(hù)區項目總成本為：123814.45萬(wàn)元。其中：建安費用為：73908.93萬(wàn)元，土地費用為：10249.69萬(wàn)元，工程建設其他費為：5029.17萬(wàn)元，征地拆遷費用為：24593.52萬(wàn)元，建設期利息為：10033.14萬(wàn)元。

2.項目收入：按照昆發(fā)展與宜良縣人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議，昆發(fā)展可獲得投融資管理費和建設管理費約4188.84萬(wàn)元。土橋棚戶(hù)區項目改造后，預計可產(chǎn)生出讓土地約1280畝（凈用地），按出讓價(jià)格150萬(wàn)元/畝計算，預計土地出讓收入為19億元。

四、土橋棚戶(hù)區項目亮點(diǎn)

1. 土橋棚戶(hù)區項目采取和諧拆遷的模式，先安置，再拆遷。土橋棚戶(hù)區項目先建蓋安置房，指揮部提前做好規劃設計、安置房建設方案并反復聽(tīng)取征遷戶(hù)的意見(jiàn)建議，按照群眾的意愿優(yōu)化調整設計方案，用最好的質(zhì)量標準，最小的公攤面積（不超過(guò)16%）把安置房建蓋好，讓老百姓看得見(jiàn)、摸得著(zhù)、得實(shí)惠，片區群眾對安置房規劃設計、建設質(zhì)量的滿(mǎn)意度達到98%，消除了心中的擔憂(yōu)和疑慮，有效調動(dòng)了群眾積極支持并參與棚戶(hù)區改造的熱情。隨著(zhù)安置房建設工程順利竣工驗收、拆遷戶(hù)入住，一個(gè)新型的城市綜合小區已經(jīng)在美麗的南盤(pán)江畔熠熠生輝，競放光彩。

2. 土橋棚戶(hù)區項目成為2015年昆明市唯一成功上報的縣級棚戶(hù)區改造國開(kāi)行貸款項目。

3. 土橋棚戶(hù)區項目采用設計-施工-采購總承包模式，同時(shí)還采用了限額設計模式。

4. 土橋棚戶(hù)區項目雖然是棚戶(hù)區改造回遷房建設，采用了板式小高層的設計，且容積率僅為1.6，增加了小區的品質(zhì)。

5. 土橋棚戶(hù)區項目立體車(chē)庫擬采用裝配式施工工藝，是云南省第一個(gè)采用裝配式施工工藝的項目。

6. 土橋棚戶(hù)區項目獲得《2019年度昆明市優(yōu)質(zhì)工程“春城杯”一等獎》及《云南省219年度優(yōu)質(zhì)工程二等獎》。

7.公攤低，得房面積大。各戶(hù)型中，公攤最高為15.21%（面積107.49及110.01平方米戶(hù)型）。最低為8.22%（面積143.35平方米戶(hù)型）。